Прошу ознакомиться)
Комментарий управляющего
по результатам работы Закрытого рентного паевого инвестиционного
фонда «Финам – Капитальные вложения» за 2010г.
(http://www.ukbinfinam.ru/management_comment_2010.pdf)
Инвестиционная стратегия фонда
Закрытый рентный паевой инвестиционный фонд «Финам – Капитальные
вложения» (далее-Фонд) (Правила доверительного управления зарегистрированы ФСФР
России 26 января 2006 года № 0464–93295436) – фонд, целью которого является создание
банка сельскохозяйственных земель путем целенаправленного инвестирования средств в
приобретение земель сельскохозяйственного назначения в наиболее благоприятных для
сельского хозяйства регионах страны, с последующей сдачей земель в аренду
сельскохозяйственным предприятиям и фермерским хозяйствам, что гарантирует
эффективное использование земель и обеспечивает получение стабильного, рентного
дохода и перспективой получения существенного дохода за счет капитализации активов
фонда, связанной с их переоценкой в будущем.
Результаты деятельности в 2010г.
В 2010г. Фонд сменил управляющую компанию, так с 26 августа 2010г.
доверительным управляющим Фонда стало ООО «Управляющая компания «БИН
ФИНАМ Групп», совладельцами которой являются Холдинг «ФИНАМ» и ОАО
«БИНБАНК».
Внесенные в правила Фонда изменения и дополнения в части увеличения
количества выданных инвестиционных паев в результате их дробления(1:100),
способствовало расширению круга инвесторов, что в свою очередь привело к оживлению
обращения паев Фонда на вторичном рынке, существенно увеличив ликвидность паев и
уменьшению спреда.
В 2010 году в связи со сменой управляющей компании и плохой конъюнктуры на рынке
коммерческой недвижимости не был реализован план по продаже объекта коммерческой
недвижимости в Москве (Варшавское ш., д.89), однако в конце года был подписан
договор с Cushman & Wakefield- международной компанией, предоставляющей услуги в
области коммерческой недвижимости , что позволяет ожидать скорой реализации планов
по продаже объекта недвижимости по справедливой стоимости с премией по отношению
к текущей оценке в активах Фонда. Денежные средства, вырученные от продажи
указанного объекта будут направлены на приобретение с/х земель, что окончательно
сформирует однородные активы в Фонде и позволит более правильно оценивать
рентабельность активов, и более эффективно распределять усилия по управлению
активами.
Минувший год был одинаково сложный и неоднозначный не только для фондового
рынка, но и для рынка сельскохозяйственных земель и аграрного сектора в целом. По
этой причине в истекшем году значительно увеличить размеры Фонда не удалось, однако,
в наступившем году активизировался спрос со стороны инвесторов, в связи с чем
Управляющая компания Фонда планирует провести выдачу дополнительных паев Фонда.
Точные сроки дополнительной выдачи паев и количество дополнительных паев будет
объявлены дополнительно.Перспективы отрасли и планы на 2011г.
Что происходит на рынке с/х земли?
Кризис 2008-2009 года изменил ситуацию, сложившуюся на рынке земли и в с/х
отрасли в целом. Так, крупные с/х производители-заемщики были вынуждены
реструктуризировать кредиты и, в ряде случаев, передавать активы банкам. Существенное
влияние оказали государственные банки посредством санирования с/х производителей, в
связи с этим, часть активов перешла к более эффективным и экономически сильным
собственникам. Все существеннее прослеживаются тенденции по специализации с/х
производителей и возможному разделению крупных холдингов по специализации или по
географическому принципу. На наш взгляд, данные тенденции способствуют увеличению
эффективности в с/х отрасли, что позитивно влияет на рынок земель с/х назначения.
В первой половине 2010г. наблюдалось существенный рост сельскохозяйственной
отрасли на базе восстановления экономики после кризисных 2008-2009гг. Однако крайне
засушливое лето внесло существенные коррективы в с/х отрасли, следствием чего стало
существенное уменьшении прогнозов по урожаю, и, как следствие, рост цен на зерно, что
привело к принятию 6 августа 2010г. Правительством РФ запрета экспорта зерна, после
чего существенно стали меняться логистические цепочки поставок зерна, на что
потребовалось существенное количество времени и сил. Кроме того, запрет на экспорт
зерна в итоге существенно снизил цены на зерно, которые постепенно восстанавливались.
Данный пример свидетельствует о существенных Административных рисках,
присутствующих на рынке с/х продукции, а следовательно и влияющих на
инвестиционную привлекательность с/х земель.
В тоже время, ожидаемый рост мировой экономики и инфляционное давление
должны привести к увеличению спроса на сельскохозяйственную продукцию и росту цен
на сырье, а также послужат двигателем роста стоимости земельных активов. В связи с
этим мы ожидаем существенного увеличения роста стоимости ключевого актива Фонда –
земли с/х назначения. Считаем правильной стратегией - покупка с/х земель в лучших
аграрных регионах РФ с развитой культурой земледелия и кооперации.
Управляющая компания Фонда до 15 апреля 2011г. впервые будет производить
выплату дохода пайщикам Фонда. За 2010г. ЗПИФ рентный «Финам – Капитальные
вложения» получил доход в размере 39 407 561,21 руб., в связи с чем, на конец 2010г.
рентная доходность активов составила 7,4%. Доходность вложений в паи сопоставима с
доходностью надежных облигаций, однако инвестиционные паи имеют обеспечение в
виде физического наполнения.
В течении предыдущего года УК в рамках работы по управлению земельными
активами, была произведена смена части арендаторов Часть обязательств по выплате
арендной платы за 2010 год наступает лишь в 2011г., что дает основание планировать
рентный доход по результатам 2011г. на уровне 10% годовых. Следует отметить, что в
соответствии с правилами Фонда пайщикам ежегодно выплачивается доход в размере 50%
поступлений от аренды за вычетом налогов, таким образом, по результатам 2010г. размер
выплат составит 3,85 руб. на один пай.